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房产税是由产权所有人就其持有房产缴纳的一种财产税。其缴纳方式分为两种:一、从价计征,自用房产按照房产余值的1.2%缴纳;二、从租计征,出租房产按照租金收入的12%从租缴纳。其征收特征是对产权所有人施行单一环节征税。下面我们根据房产税的特点就实务中经常出现的几种情况提出一些筹划方法。

1、将自用性质转租赁性质

假设A公司手上有10000平方米自持商业,房产价值为1亿元,按照从价计征原则A公司每年需要缴纳房产税96万元(10000*80%*1.2%=96万)。如果A公司把10000万商业整体打包出租给关联物业公司B,年租金按照100万计算,则A公司按照从租计征每年需要缴纳房产税12万(100*12%=12万)。通过持有性质转换,出租模式较自用模式少交税84万(96-12=84万)。

2、通过转租方式降低计税基础

假设A公司手上有10000平方米自持商业用于出租,每年租金160万元,则A公司每年需要缴纳房产税19.2万(160*12%=19.2万)。如果A公司先将房产以100万一年的租金打包出租给关联物业公司B,然后由B再以160万一年的价格进行转租,根据房产税只由产权所有人单一环节交税特点,A公司需要缴纳房产税12万(100*12%=12万)。通过出租形式的转换,组合模式(直租+转租)较单一模式(直租)少交税7.2万(19.2-12=7.2万)。

3、拆分房租金额

将房租金额拆分成:房租+服务费,分别开具发票,可以达到降低房产税税基的目的,同时如果企业是一般纳税人,也可以起到降低增值税的目的。

4、合同免租期的约定

假设A公司将价值1000万房产出租给B公司,合同约定前三个月为免租期,往后每月按照10万元收取租金。A公司需要缴纳的房产税将分为免租期按照自用从价计征,三个月后按照从租计征两部分分别计算,因此A公司第一年总共需要缴纳房产税13.2万(1000*80%*1.2%*3/12+10*9*12%=13.2万)。如果将免租合同条款修改为第一年租金90万,往后每年租金按照120万收取,则A公司第一年总共需要缴纳房产税10.8万元(90*12%=10.8万)。“去免租期”方式下,房产税可以少交2.4万(13.2-10.8=2.4万)。

总结: 以上四种方式下,不论是转换房产持有方式(自持—出租)、还是转换出租方式(直租—直租+转租)、抑或者进一步将租金拆分切割(纯租金—租金+服务费)、在租赁合同中做“去免租期”约定设计……在实务操作过程中,均需要掌握和拿捏好租赁价格的公允性和合理性,要结合同类市场行情和自身商业住宅特点确定合理的价格区间,否则,在价格过低又无合理理由的情况下,会存在税务局不不予认可的风险。因此,不论是关联方企业之间协同作战进行税筹设计,还是非关联方企业之间谋求双方税负最小化、利益最大化的合同安排,一定要摆正心态,兼顾收益和风险,保证在真实性、合理性、合法性的前提下不交冤枉税,而非一心想着如何实现不交税、偷税、漏税、骗税、抗税!

2021年1月29日 16:19